Узнай, можешь ли списать долги, заполни АНКЕТУ
8(800)700-77-91

Бесплатный звонок по России

«Ипотека – решение жилищной проблемы и бремя на всю жизнь»

К вопросу обременения ипотечным кредитованием

Вопрос приобретения собственной недвижимости является актуальным во все времена. В связи с чем, термины "ипотека" и "ипотечное кредитование" в последнее десятилетие достаточно уверенно вошли в российскую реальность и утвердились в бытовом обиходе. Ипотечное кредитование является механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Принимаются меры для создания оптимальной модели обеспечения граждан жилищем, кардинально отличающейся от модели, действовавшей ранее. Конституция Российской Федерации гарантирует право граждан России на жилище в статье 40, согласно которой, каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен его.

Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько факторов:

− социальную стабильность;

− долгосрочное и малорисковое размещение средств;

− перспективность рынка;

− возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом.

Ипотечное кредитование как основная форма финансирования наиболее актуальна в сфере жилищного строительства.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», послуживший основой формирования законодательной базы для функционирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, был принят в 1998 г.

Нормальное функционирование рынка ипотечного кредитования невозможно без хорошо развитой инфраструктуры. Субъекты рынка ипотечного

В зависимости от объекта кредитования могут браться ипотечные кредиты на:

1) приобретение земли под строительство;

2) строительство и реконструкцию недвижимости;

3) приобретение недвижимости.

Благодаря механизму ипотечного кредитования ссудный капитал попадает в сферы, испытывающие потребность в кредитных ресурсах. Посредством кредита накапливаются временно свободные денежные средства для их последующего направления на удовлетворение потребностей юридических и физических лиц в заемном капитале на:

  • -строительство;
  • -реконструкцию или приобретение недвижимости.

В российской практике финансирование жилищного строительства на основе использования средств дольщиков занимает наибольший удельный вес в общем объеме внешних источников финансирования, с присущими ему достоинствами и недостатками.

Закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья прошел третье чтение в Государственной Думе 21 июня 2018 г.

Предусматривается, что переход на новую систему финансирования жилья пройдет в два этапа: с 1 июля 2018 г. добровольно и с 1 июля 2019 г.— в обязательном порядке. При привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета[1] и осуществляться банковское сопровождение проектов, а договоры долевого участия в нынешнем виде перестанут существовать. Эскроу-счета будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб. Планируется упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков застройщикам, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов и несут солидарную ответственность с владельцами компаний-застройщиков за причиненный гражданам ущерб.

Говоря о проблемах правового регулирования ипотеки, следует отметить и еще одну. Речь идет о сложностях погашения ипотечного долга путем обращения взыскания на жилье (в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита), приобретенное гражданином за счет средств ипотечного кредита, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением. В таком случае, сложность процедуры взыскания долга состоит в том, что у должника отсутствуют финансовые средства, достаточные для погашения ипотечного долга, и другое имущество, на которое может быть обращено взыскание.

По действующему законодательству допускается обращение взыскания задолженности по кредиту на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры (ст. ст. 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, на жилой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда такой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания.

Следует отметить, что обращение взыскания на жилой дом допускается только в судебном порядке. При этом, на законодательном уровне не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. В этой связи, целесообразным было бы включить в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» норму, которая предусматривала бы возможность принудительного выселения в судебном порядке должника и членов его семьи, проживающих в жилом доме, приобретенного или построенного гражданином на средства ипотечного кредита и являющимся их единственным жилым помещением, с предоставлением жилого помещения маневренного фонда или другого жилого помещения в пределах социальной нормы, предоставляемого кредитором для этих целей.

Экспертные опросы заемщиков и кредиторов показали, что отражающие сложившиеся ожидания, установки, диспозиции, стереотипы социального взаимодействия различных групп населения «финансового ярма» ипотеки имеют, как правило, неформальный характер, фиксируются в поведенческих моделях и отражают возникающие наборы дисфункций «пересаживаемых рыночных институтов». Проигравшие на рынках жилья и ипотеки — это массовые бедные слои российского населения, которые не способны в принципе ее оплатить по рыночной цене в длительной перспективе, и в данном случае они «выходят» из ипотеки с потерей своих сбережений.

Установлено, что не имеется механизма «обратной передачи» из банков заемщикам (дольщикам) их финансовых средств, которые были ими вложены в строительство жилья, поэтому получается, что люди, которые взяли ипотеку и не в состоянии ее отдать, обязаны переводить свое жилье в собственность банка. В итоге заемщик оказывается в тяжелой долговой кабале. По словам экспертов, «ловушечные обстоятельства» — это когда деваться некуда, работы лишиться страшно, и все это очень значимо.


[1] Эскроу-счет (от англ. escrow) — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до выполнения обязательств по проекту.

8 (800) 700-77-91
Бесплатный звонок по России

Калуга

Суворова 121
оф 637

8 (4842) 59-59-93

Пенза

ул. Московская 29
офис 615

8 (8412) 220-280

Саранск

ул. Терешковой 7а
офис 604

8 (8342) 375-005

Ульяновск

ул. Гончарова 23 / 11
офис 42

8 (8422) 71-40-71

Тула

пр. Ленина 35
офис 505

8 (4872) 71-71-21

Нижний Новгород

ул. Костина 3
офис 307

8 (831) 41-91-888

Самара

ул. Гагарина 68
перекрёсток ул. Гагарина / ул. Авроры

8 (846) 245-77-88

Саратов

ул. Шелковичная 11/15
11 этаж
Ильинская площадь

8 (8452) 42-51-51

Волгоград

ул. Коммунистическая, 19д.
1 этаж
БЦ "Locus"

8 (8442) 50-88-11

Воронеж

ул. Донбасская, д.2
офис 133
БЦ "Донбасская 2"

8 (473) 228-57-28

Липецк

пр-т Победы 29
2 корпус, 1 этаж.
БЦ "Виктория"

8 (4742) 90-32-90

Иваново

ул. Парижской коммуны, д.3а
офис 608

8 (4932) 34-32-10